住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。 

    首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。 

    其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。 

    第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。 

    当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。 

住宅小区物业管理目标  

    小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。 

    1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。 

    2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现： 

    （1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。 

    （2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。 

    （3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。 

    （4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。 

     3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。 

住宅小区物业管理原则  

    由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有： 

    1．业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。 

    2．服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。 

    3．所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。 

    4．企业经营，独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。 

    5．有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。 

住宅小区物业管理的内容  

    住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容： 

    1．住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。 

    2．住宅小区环境的维护管理。具体包括：（1）违章建筑的管理；（2）公用市政设施的维护管理；（3）环境卫生的维护管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理。 

    3．开展多种形式的便民有偿服务。 

    4．住宅小区的社会主义精神文明建设。 

住宅小区精神文明建设的内容  

    1．开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。居民要自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人。 

    2．完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。 

    3．建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。“社区”是地域、社会互助和社会关系的综合体，即一群人居住于某一地理区域、具有共同关系和社会服务体系的一种生活共同体。小区居民长期生活、学习、工作在同一空间，彼此之间相互交往、沟通和影响，造成了特定的社会关系，形成了一个小社会。“社区”精神，是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。而社区文化则是社区精神的载体。住宅小区精神文明建设活动应以灵活多样适合居民特点方式进行。 

通常可以的活动方式有： 

    1．运用传播文化和工具的康乐设施，如影剧院、文化站、有线广播、图书馆、社区报、闭路电视等，开展联络感情活动。 

    2．组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系，培养群体活动与公民意识，增强友谊。 

    3．创建文明单位，如文明班组、文明家庭、文明楼、文明住宅小区活动，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷，积极参加各项公益活动。 

    4．开展“优质服务竞赛”活动，讲文明、懂礼貌，文明用语、尊老爱幼，各行各业发挥本专业的特点，更好地为住宅区居民服务。 

    5．开展人际交往，推行“社团”活动。在香港，物业管理企业还是一个活跃的准社团组织，经常利用公众节假日，组织内容丰富多彩的文体活动。